不動產投資從何開始？本文教你如何入門不動產投資，帶你認識不動產是什麼，說明3種不動產投資報酬率計算方式，並介紹近年在國內外流行的REITs是什麼？REITs投資有哪些優缺點？最後推薦投資不動產顧問！
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目錄 |
| 一、不動產是什麼？不動產定義與種類介紹 |
一、不動產是什麼？不動產定義與種類介紹
（一）不動產定義說明
根據臺灣《民法》第 66 條所定義，不動產指的是在土地以及土地上的附著物。
而在大多數人的印象之中，土地上的附著物往往第一印象會認定是房屋、建築物，但其實不只有房屋，像是電塔、礦場等在土地上無法移動的附著物都能算在不動產的範圍之內，不過由於普通人較難接觸這些類型的不動產，所以大多會認為不動產等於房地產。
（二）不動產包含什麼項目？
依照不動產的用途、性質可以分為以下幾種類型：
1. 住宅不動產
顧名思義是供人居住的不動產，常見的類型包含套房、公寓、大樓、別墅等。
2. 商業不動產
商業不動產是用於商業經營的不動產種類，舉凡商辦大樓、購物中心、飯店、電影院、劇院等有商業活動事實的不動產都屬於這種類型。
3. 工業不動產
工業不動產則是指用於工業生產活動的不動產，例如工廠、發電廠、倉庫等類型。
4. 特殊用途不動產
特殊用途的不動產包含範圍廣費，除了用途特殊的墓地、監獄、軍事設施外，還有公共用途的圖書館、公園、學校，以及政治或宗教相關建築，都屬於特殊用途不動產的範圍。
5. 土地
上述介紹的不動產類型都是土地上的建築物或附著物，而不動產中還有一項重要的類型就是「土地」，土地包含建地、農耕地、礦業用地、水利用地等，這些土地上即使沒有建造任何設施，也屬於不動產的一種。
二、不動產投資有風險嗎？優勢與風險一次帶你看！
（一）不動產投資的 3 大優點
1. 安全、穩定，可對抗通貨膨脹
不動產屬於實體資產，和股票、基金等投資標的不同，不會受到匯率升貶值影響，而造成不動產價值波動，具備較高的保值穩定性，即使面對通貨膨脹的狀況，不動產的價值往往也會跟著提升，因此不動產也具備了對抗通貨膨脹的特性。
2. 增值空間大
根據內政部不動產資訊平台的公開資訊顯示，從 2012 年到 2021 年的 10 年間，全台平均房價漲幅來到 48.6％，顯示出臺灣房地產價值連年增長；且參考中央大學台灣經濟研究發展中心與房地產業界合作發布的「台灣房屋市場景氣燈號」，預測 2024 年臺灣房市熱絡程度雖不如以往熱絡，但卻是屬於穩定的綠燈，代表臺灣房市依舊有著交易與成長空間。
若放眼海外房地產市場來看，根據英國著名的房地產機構萊坊（Knight Frank）提出的報告，2024 年預估全球房價平均漲幅約 2.5％，顯現出全球的房地產大部分都有增值空間。
3. 穩定現金流收入
若將不動產出租，可定期收取租金收益，作為穩定的現金流來源。根據數據資料庫 Numbeo 的統計世界各城市的市中心租金收益率，2023 年臺灣幾大主城市的租金收益分別為：台北約 1.1％、台中 1.9％、高雄 2.0％。
舉例而言，若在台北購入 1 間價值 5,000 萬的房地產，出租 1 年的租金收入約為 55 萬，是相對穩定的收入來源。
（二）不動產投資風險有哪些？
1. 資產無法快速變現
不動產的變現速度較慢，通常從販售到成交至少需花費約 1 個月以上的時間，若是遇到房市低迷時時期，買家可能會選擇多觀望時機、多方比較，就會導致房產交易時間拉得更長，因此若有急用資金的需求，可能較難快速出售不動產來獲得現金。
2. 投資報酬率不如預期
不動產的投資報酬率會受到多種因素影響，包括房價漲跌、租金收益、持有成本等。例如以出租作為房地產投資獲利模式，可能會因為出租的空窗期導致租金收入減少，投資報酬率就有可能會比預期更低。
3. 慎選租客，避免產生租賃紛爭
若選擇出租不動產，需慎選租客，以免產生租賃紛爭。常見的租賃糾紛包括：拖欠租金、破壞房屋、製造噪音等，若無法妥善處理，可能會產生租賃糾紛。
4. 遵守相關法律，避免產生法律風險與訴訟
不動產投資在各國都涉及多項法律規範，像是在臺灣會受到民法、不動產登記法、稅法條例等法律規範，因此在不動產交易前應了解充分了解各項法規，並遵守法律規範，避免交易後產生法律訴訟紛爭。
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三、如何計算不動產投資報酬率？影響不動產投資的因素有那些？
（一）不動產投資報酬率計算公式
評估不動產投資報酬率的指標根據計算成本的方式不同分為以下 3 種：
1. 投資報酬率
只考慮成本與收入的投資報酬率是最簡單的計算方式，根據獲利方式不同，公式如下：
- （房屋出售售價 – 房屋購入價格） ÷ 房屋購入價格
- （每月租金 × 出租月份） ÷ 房屋購入價格
舉例而言，若房屋本身總價為 1,000 萬元：
- 以 1,100 萬元售出，投資報酬率約為 10％。
- 每月租金為 20,000 元，出租 1 年，投資報酬率約為 2.4％。
2. 完整投資報酬率
完整租金投報率會將持有房屋的成本一併納入計算，養房成本通常包含房屋稅、地價稅、管理費等項目，根據獲利方式不同，計算公式如下：
- （房屋出售售價 – 房屋購入價格 – 養房成本） ÷ （房屋購入價格 + 養房成本）
- （每月租金 × 12 – 養屋成本） ÷ （房屋購入價格 + 養房成本）
舉例而言，若房屋本身總價為 1,000 萬元，養房成本 1 年約 3 萬元：
- 在持有房屋 5 年後，以 1,100 萬元售出，完整投資報酬率約為 8.37％
- 每月租金為 20,000 元，出租 1 年，完整投資報酬率約為 2.09％。
3. 槓桿投資報酬率
槓桿租金投報率則需將房屋貸款利息納入成本考量，根據獲利方式不同，計算公式如下：
- （房屋出售售價 – 房屋購入價格 – 房貸利息 – 養房成本） ÷ 頭期款
- （每月租金 × 12 – 房貸利息 – 養屋成本） ÷ 頭期款
舉例而言，若房屋本身總價為 1,000 萬元，頭期款支付 200 萬，房貸利率為 2％，養房成本 1 年約 3 萬元：
- 在持有房屋 5 年後，以 1,100 萬元售出，槓桿投資報酬率約為 2.5％。
- 每月租金為 20,000 元，出租 1 年，槓桿投資報酬率約為 2.5％。
以不同方式計算會獲得不同的投資報酬率數字，所以在評估不動產投資時，應全盤考量各種報酬率，並考慮獲利方式，才能做出客觀的投資判斷。
延伸閱讀：房屋出售與租金投報率怎麼算？了解投資成本，算出精準投報率！
（二）影響不動產投資報酬率的 3 大因素
1. 持有房屋的相關成本
持有房屋期間，會產生許多相關成本，包含房屋稅、土地稅、大樓／社區管理費、代租代管費用、房屋保險費用等，這些隱形成本都會導致投資人的獲利減少，所以在初期投資評估時應充分納入考量。
2. 房屋出租空窗期成本
若以出租作為獲利方式，則必須考慮出租可能會遇到無租客空窗期，導致沒有租金收入，因此造成獲利減少，建議在投資評估時，充分了解標的周圍房屋出租率和空屋率，可以幫助了解當地的租屋市場是否熱絡。
3. 出租、管理時間成本以及仲介費
選擇出租房屋也會面臨到招租、管理等事項，若自行出租房屋，需投入一定的時間與精力，這些是非金錢支出的隱藏成本；若是交由仲介或代租代管公司協助，則必須支付仲介費或管費用，這些費用支出雖單次金額不大，但長期累積也是相當可觀的數字，都會影響到投資收益。
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四、REITs 是什麼？小資族也能投資不動產！
（一）什麼是 REITs？
REITs 中文稱為「不動產投資信託」，英文全名為 Real Estate Investment Trust。REITs 意思是將不動產資產轉化為「證券」，在證券交易市場掛牌上市後，交易方式就和股票相同，可以接受小額購買，投資人不必準備龐大頭期款資金，只要透過購買 REITs，就能間接投資不動產資產，享有不動產租金收益。
REITs 的投資標的可能會包含辦公大樓、購物中心、旅館、公寓、別墅等，甚至是一些重要基礎建設，例如高速公路、電廠、水庫等。
（二）優質的 REITs 應具備哪些特性？
一檔優質的 REITs 為了確保投資人收益確實來自「不動產本身」，而非其他不動產證券，因此通常會具備以下特性：
- REITs 經營團隊應具備不動產投資管理經驗，且持股不得低於第一次發行量的 50％。
- REITs 應設置獨立董事及審計委員會，負責監管 REITs 的經營管理。
- REITs 投資組成成分除不動產外，也可包含不動產相關有價證券，但投資有價證券不可超過總資產 25％。
- REITs 可以投資國外不動產和不動產相關有價證券，但不可超過總資產的 50％，其中，投資單一檔國外不動產相關有價證券不可超過總資產 5％。
- REITs 應將每年 90％ 的收益，透過股利的方式發放給股東，確保股東能獲得穩定收益。
五、REITs 投資有哪些優點與風險？
（一）REITs 投資的 6 大優點
1. 收入來源較穩定
REITs 主要收益來源為「租金收入」和「不動產價值上漲的價差」，根據臺灣《不動產證券化條例》規定，REITs 每年需配發 1 次股息，所以投資人每年都可以分配到股息，相當於固定收租的概念，可以創造穩定的現金流。
2. 能對抗通貨膨脹
雖然 REITs 是以證券的方式來投資不動產，但在通貨膨脹的情況下，不動產租金通常會隨物價上漲而調整，讓 REITs 的收益不會受到通貨膨脹影響，所以具有抗通膨的特性。
3. 分散風險且容易變現
REITs 就像投資基金，通常一檔 REITs 會由多元的不動產資產組成，所以可分散投資風險，不用擔心被單一不動產的租金影響而導致收益驟減。此外，REITs 只要是交易日都能在證券交易所買賣，流動性高，容易變現。
4. 投資門檻低
相比直接投資不動產，REITs 的入門門檻較低，不必準備大筆頭期款，投資人可用小額資金購買 REITs 股份，間接參與不動產投資。
5. 投資組合多樣化
相較直接購買房地產多是購入住宅或商辦，REITs 擁有更多的投資項目可以選擇，包含電塔、醫療設施等各種不動產都能投資，可以自由挑選搭配，也能將有限的資金分配在不動產及其他股票、基金上，投資組合更多元，達到資產分配的目的。
6. 享有稅賦優惠
根據臺灣《不動產證券化條例》規定，投資人購買 REITs 可以免收證券交易稅，而且投資的利息所得，採用利息所得稅計算，不會併入個人綜合所得稅或營利事業所得稅計算，且稅率也比較低。
（二）REITs 投資風險為何？
REITs 雖具有收益穩定、抗通膨、分散風險、投資門檻低、投資組合多樣化、享有稅賦優惠等優點，但也存在以下 4 大投資風險：
1. 受到股市波動影響
REITs 將不動產證券化後，讓不動產可以在證券交易所交易，雖然股市波動不會影響不動產本身價值與租金收入，其投資者持有的 REITs 還是會受到股市波動的影響，導致投資人擁有的實際資產價值降低。
2. 會受市場升息影響價值
當通貨膨脹時，中央銀行可能會採取升息的貨幣調節政策，影響物價和經濟，鼓勵民眾多存錢、降低消費，讓市場降溫。如上所述，不動產本身的價值和租金不會受到通貨膨脹或升息影響，但 REITs 因為屬於股票的一種，所以 REITs 本身的價值還是會受到影響。
3. 出租率與租金會被政經環境與景氣影響
當經濟景氣較差，租屋市場需求減少，不動產的租金有可能會受到影響，導致需要調降租金才能吸引到租客；若政治環境不穩定時，不動產本身的價值可能會降低，出租難度也會提升，進而影響投資人的收益和股價。
4. REITs 經營與管理不善
REITs 的操作模式是投資人將資金交由專業的不動產管理與經營團隊，進行不動產的租賃、經營與管理，因此投資人並沒有實質的不動產經營或所有權，所以如果團隊經營不善，導致不動產價值降低、REITs 股價下跌，這是 REITs 投資人有可能要承擔的一項風險。
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▶ 不動產投資顧問的優勢
不動產投資涉及多項專業知識和複雜流程，對於投資人而言，尋求專業的不動產投資顧問協助，將能帶來以下優勢：
1. 分析市場動態
不動產投資顧問具備豐富的市場經驗和分析能力，能夠深入剖析不動產市場的現況與未來趨勢，並且及時掌握各國政策、經濟狀況等影響投資收益的資訊，幫助投資人了解房地產市場的最新動態。
2. 評估投資標的收益與風險
每一件不動產資產皆有其獨特的特性和潛在價值，但也潛藏著不同的風險，不動產投資顧問能夠針對投資標的進行全面評估，從地段、屋況、租金行情、法規限制等不同角度進行深入分析，讓投資人釐清投資標的的收益潛力與風險程度。
3. 協助交易合約簽訂
不動產交易涉及複雜的法律程序和契約內容，若對合約內容不夠細心或熟悉，可能導致投資人自身權益受損。不動產投資顧問熟悉相關交易法律和契約規範，能夠協助投資人審閱契約條款，保障投資人的權益。
4. 幫忙接洽稅務計算與法律諮詢
由於不動產投資涉及複雜的稅務計算和法律問題，專業的不動產投資顧問可以幫投資人接洽會計師和律師，提供稅務計算和法律諮詢服務。
5. 購入房產後的出租管理
購入房產後，若投資人無暇自行管理，可交由不動產投資顧問提供後續的代租代管服務，由不動產投資顧問委託專業的租賃管理公司，協助投資人招租、維修保養、管理租客，讓投資人節省心力，在家中輕鬆坐收租金。
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