在投資房地產時，房屋應該出售還是出租投資報酬率會比較高？本文將比較兩者的優缺點、隱性成本、投資判斷標準，並用公式和範例教你如何計算收取租金和出售房屋的投資報酬率，幫助投資者了解哪種投資方式效益更高！
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| 一、房地產投資要出售好，還是出租好？帶你從隱性成本決定投資方向！ |
一、房地產投資要出售好，還是出租好？帶你從隱性成本決定投資方向！
（一）出售房屋成本
想靠出售房地產賺取利潤，除了要評估房屋的總價與未來的成長潛力，還需要注意以下成本，才能更精準計算房地產投資報酬率：
- 交易費用
除了房屋的總價，交易過程產生的費用如仲介費、登記費及稅費，也須算入出售房屋的成本。此外，出售房屋時產生的房地合一稅、土地增值稅也須一併計入其中。 - 裝修與修繕費用
為了提高房屋的吸引力，賣方常常需要進行必要的維護或修繕，以提升房屋的市場價值。若選擇購買預售屋或新成屋類型的房產，則可省下裝潢與修繕成本。 - 時間成本
出售房屋時，等待買家出現以及完成交易的過程都是一種時間成本，這段期間如有其他投資計畫也可能影響投資者的資金流動。
（二）出租房屋成本
出租房屋能帶來相對穩定的現金流，但想靠租金賺取利潤，除了要考量購買房屋與裝潢產生的費用，還須額外考慮以下成本：
- 房屋持有成本
包括房屋稅、地價稅、綜合所得稅、管理費以及每年可能需要支付的傢俱汰換與修繕費用。 - 空置成本
房屋不可能永遠滿租，因此空置期內的收入損失也須一併列入考量。 - 管理費用
如果房東選擇自行管理房屋，則須考慮與房客對接所花費的時間成本；如果委託房仲出租和代管，每月則需支付一定的管理費用。出租成交費用通常是 1 個月的租金，代管費用則是每月租金的 10%。
※若房屋為貸款購入，無論選擇出售還是出租房屋，都須另外計算房貸利息成本。
（三）出售、出租房屋優缺點比較
那到底哪種投資方法更適合你？以下整理出售、出租房屋優缺點，帶你一次釐清！
📝出售房屋優缺點
優點
- 一次性收益高：出售房屋可以一次性獲得大量現金，有助於投資者進行其他高回報的投資。
- 管理負擔低：出售房屋後，無需再承擔房屋管理及維護的責任。
缺點
- 交易成本高：如前所述，出售房屋需要額外支付仲介費和稅費。
- 市場風險高：房價波動可能導致出售價格不如預期，特別是在房價低靡時期。
📝出租房屋優缺點
優點
- 擁有穩定的現金流：每月的租金收入可以提供穩定的現金流，有助於長期財務規劃。
- 保有資產增值潛力：隨著時間推移，房屋價值可能會上升，投資者不僅能獲得租金收入，還有機會享受房屋增值帶來的利益。
缺點
- 管理負擔重：出租房屋需要持續管理，包括處理租客問題、進行維修及收取租金等。
- 房屋空置風險高：房屋空置期間會造成收入損失，特別是在出租率較低的地區。
| 投資選擇 | 出售房屋 | 出租房屋 |
| 優點 |
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| 缺點 |
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| 適合對象 |
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二、房屋出售與出租租金投報率怎麼算？詳細計算公式教學！
（一）出售房屋投資報酬率計算教學
出售房屋的投資報酬率通常是透過房屋的增值來衡量的。計算公式如下：
| 出售房屋投資報酬率 = 出售價格 − 購入價格 − 交易成本與稅費（-房貸利息）房屋總額（或頭期款） + 相關成本 |
這邊以不貸款、全款購入舉例說明：假設某房屋購買價格為 1000 萬元，裝修費用為 100 萬元，仲介費及相關稅費為 10 萬元，最終出售價格為 1200 萬元，則其投資報酬率計算如下：
出售房屋投資報酬率 = 1200 萬 − 1000 萬−110 萬1000 萬 + 110 萬 ≈ 8.11%
（二）出租房屋租金投資報酬率計算教學
計算出租房屋的租金投報率則須考慮每月租金收入，以及房屋持有與相關維護成本。詳細計算公式如下：
| 租金投資報酬率 = 每月租金 × 當年出租月數 – 房屋持有與維護成本-稅費（-房貸利息）房屋總額（或頭期款） + 相關成本 |
以貸款 1200 萬元購入的方式來舉例：假設房屋總價 1500 萬元，頭期款 300 萬元，裝修費 150 萬元，交易時仲介費及稅費為 15 萬元，每月租金 20000 元，每年修繕費 15000元，每年房貸利息 18 萬元，房屋稅及地價稅 7500 元，則租金投報率為：
租金投資報酬率 = 25000 × 12 − 15000 − 180000 − 7500300 萬 + 150 萬 + 15 萬 ≈ 2.1%
※此以滿租狀況來計算，若地區租屋需求量較低，投資者可再依實際狀況計算出租月數，算出來的投資報酬率較為精準。
三、房產出售、出租哪個投資報酬率比較高？3 大評估方向一次看！
了解投資成本與投資報酬率計算方式後，你的房子出售跟出租到底哪個投資報酬率更高？以下分享 3 大評估方向，幫你有效發揮房產價值！
📌租金投報率是否高於房貸利率
透過房貸來投資房地產的讀者，可以計算租金預期的投報率是否高於房貸的年利率，否則若房價遲遲沒有起色，可能會處於虧損狀態。
📌出售利潤有沒有更好的投資機會
儘管出租投報率高於房屋持有成本，可先考量房屋的增值幅度，思考一下如果將房屋出售的金錢拿去投資股票或創業，會不會有更高的投資報酬率。
📌未來房價走勢
假設租金投報率剛好打平，出售房屋也沒有其它更好的投資機會，投資者可了解所在地區的未來建設規劃是否有利於房屋增值，比如：政府是否有意打造觀光區、設立高鐵與捷運等大眾運輸工具，若未來該地區發展有潛力，就能考慮繼續持有房屋。
無論是出租房屋，還是出售房屋各有其優缺點和隱性成本，投資者應根據自身的資金需求、現金流狀況及房屋的未來增值潛力，做出最適合自己的決策。
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